Do naszego Wydawnictwa wpłynęło pytanie od Czytelnika, który nabył budynek i zaliczył go do inwestycji. Do jego wyceny przyjął zasady stosowane dla środków trwałych. Czytelnik zapytał jak ustalić stawkę amortyzacyjną tego budynku dla celów bilansowych oraz okres jego ekonomicznej użyteczności, żeby był wiarygodny, np. przy audycie?
Wyceniając inwestycję w nieruchomość według zasad stosowanych dla środków trwałych należy uwzględnić przepisy ustawy o rachunkowości. Według artykułu 31 ustęp 2 tej ustawy, wartość początkową środków trwałych - z wyjątkiem gruntów niesłużących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową - zmniejszają odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe dokonywane w celu uwzględnienia utraty ich wartości, na skutek używania lub upływu czasu. Odpisów tych dokonuje się drogą systematycznego, planowego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres amortyzacji. Przy ustalaniu okresu amortyzacji i rocznej stawki amortyzacyjnej uwzględnia się okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego. W artykule 32 ustęp 2 ustawy o rachunkowości wymieniono różne czynniki, które jednostka uwzględnia przy wyznaczaniu okresu ekonomicznej użyteczności środka trwałego. Są to w szczególności: liczba zmian, na których pracuje środek trwały, tempo postępu techniczno-ekonomicznego, wydajność środka trwałego mierzona liczbą godzin jego pracy lub liczbą wytworzonych produktów albo innym właściwym miernikiem, prawne lub inne ograniczenia czasu używania środka trwałego, przewidywana przy likwidacji cena sprzedaży netto istotnej pozostałości środka trwałego.
Szczegółowe zasady ustalania okresu ekonomicznej użyteczności środka trwałego określono w Krajowym Standardzie Rachunkowości numer 11 Środki trwałe. Według tego standardu, okres ekonomicznej użyteczności może być mierzony: w sposób bezpośredni, to jest za pomocą jednostek czasu, na przykład miesięcy, lat, bądź w sposób pośredni, za pomocą jednostek miary potencjału użytkowego właściwego dla danego środka trwałego, na przykład liczba kilometrów, jaką może przejechać pojazd zgodnie z zakładanym czasem jego użytkowania, liczba odlewów, jakie można wykonać przy pomocy formy odlewniczej, liczba godzin pracy koparki i tym podobne.
W świetle standardu określając okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego uwzględnia się w szczególności:
- kryteria obiektywne, niezależne od danej jednostki i wynikające z samej właściwości składnika aktywów lub innych uwarunkowań, głównie zewnętrznych, decydujących o możliwym okresie jego ekonomicznej użyteczności; na przykład: tempo postępu techniczno-ekonomicznego, prawne lub inne ograniczenia czasu używania środka trwałego, jakość materiałów z jakich wykonany został składnik aktywów, oraz
- kryteria wynikające ze specyfiki działalności danej jednostki, które mogą wpływać na wydłużenie lub skrócenie okresu ekonomicznej użyteczności danego składnika aktywów, na przykład: intensywność eksploatacji, w tym liczba zmian, na których pracuje, wydajność mierzona liczbą godzin pracy lub liczbą wytworzonych produktów albo innym właściwym miernikiem, warunki eksploatacji, częstotliwość i opłacalność remontów, zasobność złoża, do eksploatacji którego służy środek trwały.
Uwzględniając powyższe wyjaśnienia można przyjąć, iż przy określaniu okresu ekonomicznej użyteczności budynku pod uwagę bierze się konstrukcję i materiały, z jakich został on wybudowany, warunki użytkowania, a także ograniczenia prawne lub inne.
Co istotne prawidłowe określenie zakresu obiektu środka trwałego, jego wartości początkowej, okresu ekonomicznej użyteczności lub metody i stawki amortyzacji, a także charakteru nakładów ponoszonych w trakcie użytkowania (remont, ulepszenie) może wymagać specjalistycznej wiedzy, w szczególności technicznej i technologicznej. W takich przypadkach należy zapewnić wsparcie komórek merytorycznie odpowiedzialnych za gospodarkę środkami trwałymi w jednostce lub za ich eksploatację, jak również zapewnić stałą wymianę informacji między tymi komórkami, a komórką zajmującą się prowadzeniem ksiąg rachunkowych.
