Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przepis ten wskazuje, że zwolnieniu z VAT podlega świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie na cele mieszkaniowe.
Dość często występują takie sytuacje, jak wynajem mieszkania podmiotowi gospodarczemu, który następnie udostępnia je swoim pracownikom na cele mieszkaniowe.
Z uwagi na rozbieżne stanowiska prezentowane przez organy podatkowe w przedmiotowej sprawie, Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał interpretację ogólną dotyczącą zakresu zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Minister, powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sadu Administracyjnego, stwierdził, że celem wprowadzenia zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT w zakresie dotyczącym świadczeń wykonywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe było minimalizowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych obciążających najemców, którzy wykorzystują te lokale w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji, zdaniem resortu, zwolnienie to ma prowadzić do nieobciążania podatkiem VAT wyłącznie finalnych konsumentów usług najmu lub dzierżawy. Wskazano, że celem ustawodawcy nie było bowiem objęcie zakresem zwolnienia wynajmu lub dzierżawy nieruchomości do innych celów, w tym związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, nawet jeśli ta działalność polega na udostępnianiu nieruchomości w drodze kolejnych czynności podmiotom trzecim wyłącznie na cele mieszkaniowe. W opinii Ministerstwa argumentacja ta ma również zastosowanie w przypadku wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości dla podmiotu gospodarczego, wykorzystującego następnie wynajmowaną nieruchomość w celu udostępnienia odpłatnego lub nieodpłatnego swoim pracownikom do celów mieszkaniowych. Dopiero bowiem na etapie udostępniania nieruchomości pracownikom zostaje spełniony warunek celu wynajmu czy dzierżawy nieruchomości, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
W związku z tym Minister uznał, że usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości lub jej części o charakterze mieszkalnym, świadczona przez czynnego podatnika VAT na rzecz podmiotu gospodarczego, innego niż społeczna agencja najmu, który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, przykładowo podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT.
Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia. Zwolnieniem od podatku jest natomiast objęta usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości lub jej części o charakterze mieszkalnym świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz społecznych agencji najmu.
Zatem, biorąc powyższe pod uwagę, wynajem mieszkania podmiotowi gospodarczemu np. spółce z o.o., która przeznaczy je na cele mieszkaniowe pracowników lub członków zarządu podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką VAT.
